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Introdução

Você sabe o que é Incorporação Imobiliária, Ata, Instituição e ou Registro de Condomínio? Não?

Se você:

já comprou um apartamento ou sala comercial na planta;

já comprou um apartamento ou sala comercial já construído;

mora em um condomínio.

Você já vivenciou todos estes assuntos, sem saber… 

Incorporação Imobiliária x Instituição de Condomínio

São confundidas por algumas pessoas menos atentas, porém possuem grandes diferenças entre si. Vamos falar um pouco sobre eles no blog de hoje.

Incorporação Imobiliária

Trata-se de atividade empresarial que é aplicada a intenção de vender, futuramente, unidades de um condomínio que será construído. Esta atividade se faz no início ou no decorrer da obra, mas sempre antes de sua conclusão; sendo de interesse do Incorporador, que visa o lucro sobre as vendas.

“Legislação aplicável: Lei N.º 4.591, de 16/12/1964

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando
a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas,
em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial ou que meramente aceite propostas
para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.”

Como é oficializada?

Promove-se a incorporação mediante requerimento, memorial de incorporação do empreendimento denominado condomínio.
Descreve-se e especifica-se todo o imóvel que irá ser construído com as áreas comuns e particulares,
área construída a ser erigido no terreno, conforme Alvará de aprovação de edificação;

“Legislação aplicável: Lei N.º 4.591, de 16/12/1964

Necessário submeter o empreendimento ao Regime de Patrimônio de Afetação,
nos termos da Lei 4.591/64, alterada pela Lei n.º 10.931/04,
de forma que o patrimônio não se comunique com os demais bens,
direitos e obrigações do patrimônio geral da incorporadora ou de outros patrimônios de afetação
por ela constituídos e só responde por dívidas e
obrigações vinculadas à incorporação respectiva, observadas as demais restrições e disposições legais; “

Confira neste link a lista de documentos para registro de incorporação imobiliária –
publicado pelo 4º Registro de Imóveis de Belo Horizonte – MG.

 

Uma vez que a incorporação seja instituída, o incorporador poderá efetuar as vendas das unidades, incluindo as que ainda estiverem “na planta”. É importante que a incorporação seja instituída no início da obra, quando o empreendedor pretende vender unidades autônomas futuras vinculadas a frações ideais do terreno.

Instituição de Condomínio e Constituição de Condomínio

Enquanto a incorporação permite a venda das futuras unidades autônomas, a Instituição do Condomínio é o ato que formaliza o Condomínio em si e deve ser efetuada após a edificação do imóvel. É a Instituição de Condomínio que estabelece o direito de propriedade de um condômino à sua fração ideal. Uma fração ideal é composto pela unidade autônoma adquirida pelo proprietário, mais a área de garagem, mais uma fração das áreas comuns do empreendimento (halls, churrasqueiras, piscina, salão de festas, portaria, entre outros) incluindo uma fração do terreno.

Outro ato importante é a Constituição do Condomínio. Também denominada Convenção de Condomínio, esta é, por sua vez, o ato que estabelece todos os direitos e deveres de cada condômino e do próprio condomínio.

Esse documento pode ser elaborado mediante um instrumento público ou particular, e não precisa ser registrado em Cartório. Para ser alterado ou aprovado é necessário do aval de, pelo menos, 2/3 dos condôminos.

Como regularizar a Instituição de Condomínio

Assim como para o Registro da Incorporação, há necessidade da apresentação de uma documentação específica.

Registro do Condomínio

Os documentos a serem apresentados são os seguintes:

Habite-se, acompanhado do último projeto aprovado junto a Prefeitura.

Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

Convocação da primeira Assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

Desmembramento do IPTU por unidade.

Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.

Inscrição do condomínio no CNPJ, e, automaticamente, obter a inscrição no INSS (necessário para que o condomínio possa empregar funcionários e contratar prestadores de serviços).

Descrição dos documentos para o Registro de Condomínio:

 Convenção do Condomínio

É comum as incorporadoras, antes de construírem o empreendimento, registrarem uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras. Claro que os condôminos podem – e em muitos casos devem – alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de consultoria especializada em assuntos imobiliários.

A Convenção deve estar plenamente em acordo com as leis municipais, estaduais e federais.
Para que a Convenção seja válida, é preciso que tenha a assinatura de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio. Isto se aplica também quando houver alterações no texto.
Para a primeira Convenção, não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão.

1º Assembleia – AGI – Assembleia Geral de Instalação

Geralmente é convocada pela construtora/incorporadora.

Eleição do primeiro síndico. A remuneração deste é definida nesta assembleia, caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.

Eleição do conselho consultivo.

Caso a Convenção não seja elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de uma consultoria especializada. Com a Convenção pronta e aprovada por 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis. 

Desmembramento do IPTU

Após a obtenção do “Habite-se“, registro da Convenção e realização da 1ª Assembleia, deve ser solicitado à prefeitura o desmembramento do IPTU, para que este possa ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente. Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária). O desmembramento é solicitado à Secretaria de Finanças do município.

CNPJ do Condomínio

É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte. Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente será registrado no INSS como empregador.

Conclusão

A diferença entre Incorporação e Instituição está em suas finalidades, uma vez que a Incorporação tem por finalidade autorizar o incorporador a vender unidades autônomas antes da conclusão das obras de edificação, enquanto a Instituição do condomínio visa formalizar o Condomínio, individualizando suas unidades autônomas, bem como atribuindo a propriedade das mesmas a cada um dos condôminos.
Como trata-se de um dos processos mais complexos da legalização imobiliária, e  que envolve vários órgãos públicos, a contratação de uma consultoria imobiliária é de extrema importância para a solução do processo.

Ficou com alguma dúvida ainda em relação à Instituição e Incorporação? Não tem problema, entre em contato conosco e agende uma consultoria.
Temos a solução completa para o seu imóvel e atividade.